1.001 lý do tranh chấp phí bảo trì căn hộ

Một số chủ đầu tư lo ngại, nếu bàn giao hết phí tổn bảo trì cho Ban quản trị chung cư thì rất có thể số tiền này sẽ bị sử dụng bất hợp lý.

TP. HCM hiện có 1.244 chung cư đang sử dụng và hàng trăm chung cư nữa sẽ sớm đưa vào trong thời gian tới, thế nhưng có đến 60% trong số này không có Ban quản trị hoặc Ban quản trị hoạt động ra không hiệu quả.

Tranh chấp nảy lửa xảy ra ở một số chung cư, thậm chí cả đổ máu như 4S Riverside (quận Thủ Đức). dù rằng quy định về quản lý chung cư đã được ban hành tại Luật Nhà ở 2014, theo đó các khoản phí, cách chi thu, ai quản lý, quản lý thế nào được chỉ dẫn khá cụ thể, nhưng vấn đề tranh chấp phí bảo trì chung cư vẫn chưa có hồi kết. nguyên do thì có nhiều, nhưng chính yếu vẫn là quản lý yếu kém và chủ đầu tư không muốn “nhả” số tiền đã thu.

Nhìn lại những vụ tranh chấp xảy ra chủ yếu tại những chung cư của chủ đầu tư là các công ty tư nhân, ít có các tổ chức của nhà nước. thực tiễn cho thấy, các chung cư được quản lý bởi các tổ chức công ích hay các công ty là công ty nhà nước thường ít xảy ra tranh chấp hơn, mặc dầu, bất cập thì nơi nào cũng giống nhau. Đơn cử như về mức tổn phí quản lý chung cư, cùng một dạng chung cư như nhau, nhưng mức chi phí chung cư ở các doanh nghiệp công ích khá hợp lý.

chẳng hạn, chung cư 312 Lạc Long Quân có mức chi phí quản lý cho mỗi hộ, kèm tiền điện thang máy, phí vệ sinh là 65.000 đồng/tháng, gửi xe ô tô 4 - 7 chỗ là 750.000 đồng/tháng, xe máy từ 90.000 - 100.000 đồng/tháng, cầu thang máy 45.000 đồng/người. Mức thu trung bình khoảng 3.000 đồng/m2, thấp hơn mức thu ở các chung cư khác là 5.000 đồng/m2 trở lên.

Vừa qua, cư dân chung cư Phú vàng anh (huyện Nhà Bè) do CTCP Phú hoàng anh làm chủ đầu tư đã cầu cứu đến bí thư Thành ủy Đinh La Thăng để đòi số tiền còn 8 tỷ đồng mà công ty này chưa bàn giao lại cho Ban quản trị. Thêm vào đó, hành động “thay hợp đồng” để biến tầng hầm vốn đang tranh chấp thành sở hữu riêng của chủ đầu tư, mà trước đó hợp đồng ký mua nhà của cư dân không hề nhắc đến tầng hầm thuộc sở hữu của ai khiến cư dân bức xúc.

Chuyện nợ chi phí bảo trì, không chuyển giao cho Ban quản trị khiến tranh chấp ở nhiều chung cư càng quyết liệt. chẳng hạn, chung cư Era Town (quận 7) của doanh nghiệp Đức Khải dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm, nhưng số tiền nợ 20 tỷ đồng vẫn không chuyển cho Ban quản trị.

Tranh chấp ở chung cư thì nhiều, nhưng không phải là không có cách giải quyết. chả hạn, tranh chấp tại Dự án Fist Home Thạnh Lộc (quận 12) được xếp vào dạng “tốn giấy mực” khi chủ đầu tư đã xây 489 căn hộ thay vì 336 căn hộ (tăng 153 căn) nên phần tăng thêm đã lấn sang phần sinh hoạt cộng đồng và vườn trẻ. bên cạnh đó, mâu thuẫn này đã được giải quyết và mới đây, TP. HCM đã đồng ý cho điều chỉnh dự án, hợp lệ hóa số căn hộ này.

Nhận xét về các tranh chấp tại chung cư, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thẳng thắn: “Chính sách hay Luật bao giờ cũng có độ trễ nhất mực. Vấn đề là những người tranh chấp không chịu ngồi lại với nhau để giải quyết theo hướng mỗi bên chịu lùi một chút. đồng thời, đại phần lớn những trường hợp không giải quyết được là do chủ đầu tư không bàn giao chi phí bảo trì theo quy định. Người dân tính được ngay chi phí bảo trì 1 năm chậm bàn giao sẽ có mức lãi bao nhiêu nếu chỉ làm so sánh đơn giản là mang gửi nhà băng. thực tại cho thấy, tranh chấp thường xảy ra ở những chung cư có phí tổn bảo trì lớn”.

Một số chủ đầu tư lo ngại, nếu bàn giao hết phí tổn bảo trì cho Ban quản trị thì rất có thể số tiền này sẽ bị sử dụng bất hợp lý. Theo nhiều quan điểm, đây chỉ là cách viện dẫn để biện hộ cho việc chây ì không bàn giao phí bảo trì mà thôi. Theo quy định tại Luật Nhà ở thì muốn rút tiền tại tài khoản, Ban quản trị cũng cần đến 3 chữ ký kèm theo danh mục duyệt y chi do Hội nghị chung cư hợp nhất nên không thể tự tiện rút tiền.

Tại TP. HCM, nhiều chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 nên không có quy định về mức nộp phí tổn bảo trì. Ở những chung cư này, người dân tự lập ra ban quản lý, tự định giá mức thu chi hàng tháng và tuyệt nhiên không có tranh chấp gì.

Đối với nhiều chung cư mới, chủ đầu tư cũng ấn định rõ mức phí, giá dịch vụ và thông báo phần sở hữu chung riêng nên không có tranh chấp. Những chung cư đang tranh chấp đa số do việc nhập nhèm của chủ đầu tư mà ra. Nhiều chủ đầu tư trong số này đã rút khỏi thị trường bất động sản hay dự án bị mua đi bán lại nên nhiều vấn đề nảy sinh bị đùn đẩy không ai giải quyết.